央行于2023年10月28日发布的数据表明，个人住房贷款余额达到35.91万亿元，第三季度净减少额达到1.1万亿元。单纯从这个数据来看，可能难以引起足够重视，但与2022年同期的减少2411亿元相比，其下降幅度显著，短短一年间减少了8100亿元。具体分析发现，二季度同比下降幅度为3.8%，而三季度这一降幅扩大至4.1%，表明房贷余额的下降趋势呈加速态势。

更值得关注的是，房贷利率已降至3.06%，创下历史最低点，然而新房成交面积却仍持续下滑。根据统计数据显示，2023年1月至10月，50个城市的新房成交面积同比下降10.7%。这样一来，尽管房贷利率减半，购房需求却未见回暖，这与常规市场反应存在明显不符。

首先，值得拆解的是开发贷款的下降幅度为9.1%，这一现象可以归因于开发商对土地和新房建设的谨慎态度。然而，住房贷款的持续缩减在正常经济周期中是相对罕见的，这一情况揭示了三个主要问题的并行发生：购房意愿显著下降，借贷需求减少，且逐渐增多的家庭开始提前还贷。2023年4月，居民中长期贷款在单月内净偿还达3408亿元，实现了还款总额超过借款额的局面，提前还贷规模已经足以抵消新增发放的总量。 ued官网体育

其次，以广州市为例，2023年8月的二手房按揭贷款占比仅为35.6%，而全款购房加上高首付款的比例则达到64%。这种现象的背后并非是银行抵制放贷，而是购房者主动选择降低杠杆。虽然首付比例为15%的政策依然存在，但多数购房者显然对此并不感兴趣。上述情况反映出，在当前低利率背景下，购房者依然持谨慎态度，并不愿意承担更高的债务。

进一步分析，不难发现，当前大部分存量房贷利率仍在3.5%到4%之间，而低风险理财产品及定期存款的利率已下降至2%左右。在这样的收益环境中，提前偿还4%的房贷相当于锁定了一个无风险且免税的回报，这对于普通投资者而言，显然具有吸引力。此外，市场预期的变化也是影响借贷决策的重要因素。过去，借款人愿意承担长期债务是基于对房价持续上涨的预期，而如今，许多地区的二手房价已显著下降，购房者担心房贷利息所节省的款项难以追上房产贬值的速度。因此，杠杆的性质从“资产放大器”转变为“刚性负担”，促使购房者更倾向于全款购房，或选择观望。

在政策层面，虽然已采取了一系列措施，例如贴息、提高公积金额度及收储政策等，但这些政策的作用被认为更像是“溶栓剂”，而非“兴奋剂”。这些措施虽然能减轻借款成本，却难以在根本上改变借款人的态度与市场预期。即便利率持续下降，如果购房者仍然认为房价将继续下滑且收入前景不明，那其选择不借贷无疑是最为理性的决策。 ued官网体育

统计数据显示，个人房贷连续14个季度出现负增长，居民杠杆率也从62.3%降低至56.4%。这一趋势并非短期波动，而是反映出整个资产负债表的系统性收缩。根据数据显示，六大国有银行在2023年上半年个人房贷余额已减少超过5000亿元，不良贷款率也在逐步上升，这进一步验证了市场环境的变化。

综上所述，35.91万亿元的房贷余额不仅揭示了信贷收缩的情况，更揭示了房地产市场面临的信心危机。市场的回稳与复苏并不单单依赖于利率的进一步降低，而在于购房者愿意在当前价格水平下重新借贷以购置房产的信心恢复。研究表明，信心无法通过降息简单换来，而需依赖收入预期的改善、交付确定性的增强及房价的稳定，才能逐步重建市场信心。在此之前，提前还贷的趋势将持续，借款人也难以因政策小幅松动而改变其决策。